Hà Nội siết quản lý chiều cao, mật độ xây dựng và kiến trúc nhà ở riêng lẻ

Kiểm soát chiều cao, mật độ xây dựng theo từng khu vực

Theo hồ sơ dự thảo Quy chế quản lý kiến trúc thành phố Hà Nội, việc tổ chức không gian đô thị được định hướng theo mô hình chùm đô thị đa cực, đa trung tâm, kết hợp phát triển đô thị nén với bảo vệ không gian xanh và các khu vực có giá trị di sản.

Các công trình trong phạm vi vành đai 2, đặc biệt khu vực nội đô lịch sử sẽ được kiểm soát nghiêm ngặt về kiến trúc, xây dựng. (Ảnh: Kế Toại).

Theo đó, công trình cao tầng được định hướng tập trung tại các khu vực đô thị nén, dọc những trục động lực phát triển và các đầu mối giao thông công cộng theo mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD). 

Ngược lại, tại các nêm xanh, vành đai sinh thái và khu vực bảo tồn, chiều cao và mật độ xây dựng cần được kiểm soát chặt chẽ.

Đáng chú ý, khu vực nội đô lịch sử được xác định là không gian cần có yêu cầu quản lý đặc thù. 

Dự thảo đặt mục tiêu kiểm soát nghiêm ngặt mật độ cư trú và tầng cao xây dựng trong phạm vi Vành đai 2, hạn chế tối đa công trình cao tầng làm phá vỡ cấu trúc không gian di sản.

Các công trình điểm nhấn cao tầng chỉ được xem xét tại một số vị trí đặc biệt theo quy hoạch, thiết kế đô thị hoặc phương án tái thiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt. 

Việc xem xét còn gắn với yêu cầu đáp ứng năng lực hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và bảo đảm an toàn hàng không.

Định hướng này cho thấy dự thảo không đặt mục tiêu phát triển cao tầng đồng đều trên toàn thành phố, mà hướng tới phân bổ chiều cao theo chức năng đô thị, điều kiện hạ tầng và giá trị cảnh quan của từng khu vực.

Đối với nhà ở riêng lẻ, dự thảo yêu cầu công trình phải tuân thủ quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và thiết kế đô thị được duyệt. Các nhà liền kề trên cùng tuyến phố được khuyến khích thống nhất về mặt tiền, mái, chiều cao và tầng cao, tạo diện mạo kiến trúc hài hòa, hạn chế tình trạng xây dựng chắp vá.

Với nhà trong ngõ có mặt cắt ngang dưới 6m, việc xác định tầng cao và khoảng lùi cần căn cứ điều kiện không gian xung quanh cùng các quy định liên quan.

Đối với biệt thự xây dựng mới, dự thảo nêu các chỉ tiêu gồm mật độ xây dựng tối đa 60%, tầng cao tối đa 4 tầng. Khoảng lùi so với chỉ giới đường đỏ không nhỏ hơn 3m; khoảng lùi so với ranh giới đất tối thiểu 2m. Biệt thự song lập có ngoại lệ tại cạnh tiếp giáp hợp khối với công trình bên cạnh theo nội dung dự thảo.

Dự thảo đồng thời không cho phép cơi nới, xây chen làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc khuôn viên biệt thự. Các chỉ tiêu này cần được xem xét theo đúng loại hình công trình, vị trí và quy hoạch được duyệt, không mặc nhiên áp dụng đồng loạt cho mọi nhà ở riêng lẻ tại Hà Nội.

Bảo tồn di sản, tăng không gian xanh và cảnh quan đô thị

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, bảo vệ di sản và bản sắc kiến trúc là một trong những nội dung xuyên suốt của dự thảo. Hồ sơ đề cập việc quản lý các công trình đã được xếp hạng theo pháp luật về di sản văn hóa và các công trình thuộc danh mục kiến trúc có giá trị đã được phê duyệt.

Quy chế quản lý kiến trúc mới nhất thành phố Hà Nội đề cao yếu tố bảo tồn di sản, cảnh quan và bản sắc kiến trúc. (Ảnh: Kế Toại).

Đối với công trình kiến trúc có giá trị loại I, dự thảo nêu yêu cầu bảo tồn nguyên trạng mật độ xây dựng, số tầng, chiều cao và hình thức kiến trúc. Khi cải tạo, các đặc điểm kiến trúc gốc cần được giữ gìn; việc cải tạo nội thất không được làm mất hình dáng không gian và các chi tiết trang trí có giá trị.

Tại khu phố cổ, việc sử dụng vật liệu truyền thống như gỗ, ngói, tường gạch xây và vữa vôi cũng được đề cập trong những trường hợp thuộc phạm vi điều chỉnh.

Đối với dự án cải tạo, xây dựng có khả năng ảnh hưởng đến di tích, chủ đầu tư phải khảo sát hiện trạng và đánh giá nguy cơ tác động đến yếu tố gốc cấu thành di tích, cảnh quan văn hóa, kết cấu, độ ổn định và tính toàn vẹn của di tích.

Không chỉ tập trung vào công trình riêng lẻ, dự thảo còn định hướng bảo vệ cấu trúc làng xóm hiện hữu, làng nghề truyền thống và cảnh quan văn hóa. 

Đồng thời, tổ chức các vùng đệm nhằm hạn chế tác động tiêu cực của quá trình đô thị hóa.

Song song với bảo tồn, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, dự thảo cũng hướng tới gia tăng diện tích cây xanh, mặt nước, quảng trường, vườn hoa và các không gian công cộng có khả năng kết nối liên hoàn. 

Các công trình xây dựng mới được định hướng tăng diện tích bề mặt thấm nước, sử dụng vật liệu lát rỗng, bố trí thảm cỏ, vườn mưa và giải pháp thu trữ nước mưa tại chỗ nhằm giảm áp lực cho hệ thống thoát nước đô thị.

Đối với các khu chung cư cũ, tập thể xuống cấp, dự thảo đề cập phương án tổ chức lại không gian xây dựng, có thể tập trung tầng cao tại khối tháp theo quy hoạch chi tiết, đồng thời giảm mật độ xây dựng khối đế để dành thêm quỹ đất cho cây xanh, sân chơi, bãi đỗ xe và các tiện ích công cộng.