![[Megastory] Đích đến của thành phố văn minh - hiện đại - hạnh phúc](https://photo-baomoi.bmcdn.me/w500_r3x2/2026_10_14_423_56269511/8ddba555081ee140b80f.jpg.avif)
Dù nguồn cung được đẩy mạnh nhưng thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với không ít thách thức khi lượng giao dịch thành công liên tục giảm, tồn kho có xu hướng tăng qua từng quý….
Thị trường bất động sản đang đứng trước yêu cầu xử lý đồng thời ba “điểm nghẽn”: nguồn cung nhà ở phù hợp, lượng hàng tồn kho và nguồn vốn dài hạn. Tại Phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/10, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy giao dịch quý III giảm, trong khi khối lượng vốn đầu tư tại các dự án vẫn rất lớn. Việc tháo gỡ pháp lý, phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê được xác định là những nhiệm vụ trọng tâm trong những tháng cuối năm.
Ngày 13/10, tại Trụ sở Chính phủ, đồng chí Phạm Gia Túc, Ủy viên Bộ Chính trị, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ, Trưởng ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, chủ trì phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo sau khi được kiện toàn.
Bộ Xây dựng đang nghiên cứu hoàn thiện quy định theo hướng tăng tính chủ động cho địa phương trong lựa chọn loại hình nhà ở xã hội và xử lý những vướng mắc về tổ chức, hoạt động của Quỹ nhà ở.
Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc yêu cầu phát triển nhà ở phải căn cứ nhu cầu thực tế, khả năng chi trả của người dân và điều kiện từng địa phương; khắc phục mất cân đối cung-cầu; xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng, tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, đồng thời hoàn thiện chính sách để hạn chế đầu cơ, tránh lãng phí nguồn lực...
Phó Thủ tướng thường trực Phạm Gia Túc gợi mở khả năng mua lại những căn nhà ở thương mại đã xây dựng nhưng chưa tiêu thụ được để bố trí cho thuê.
Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc yêu cầu phát triển nhà ở phải căn cứ nhu cầu thực tế, khả năng chi trả của người dân và điều kiện từng địa phương; xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng và tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.
Phó Thủ tướng Thường trực yêu cầu rà soát bất động sản tồn kho, nhà tái định cư, nhà ở thuộc tài sản công chưa bố trí sử dụng, chuyển thành nhà xã hội, nhà cho thuê.
Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc yêu cầu phát triển nhà ở phải căn cứ vào nhu cầu thực tế, khả năng chi trả của người dân và điều kiện từng địa phương; khắc phục mất cân đối cung-cầu và xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng. Phó Thủ tướng cũng gợi mở khả năng mua lại những căn nhà ở thương mại đã xây dựng nhưng chưa tiêu thụ được để bố trí cho thuê.
Giá chung cư và đất nền trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm so với quý 2/2026 nhưng vẫn ở mức cao tại các đô thị lớn.
Phó thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc yêu cầu đẩy nhanh xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, kết nối và chia sẻ thông tin với các cơ sở dữ liệu về quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng, nhà ở và thị trường bất động sản.
Phó Thủ tướng yêu cầu phát triển nhà ở sát nhu cầu thực tế, phù hợp khả năng chi trả của người dân, hạn chế đầu cơ.
Sáng 13/10, tại Trụ sở Chính phủ, đồng chí Phạm Gia Túc, Ủy viên Bộ Chính trị, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ, Trưởng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản chủ trì phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo sau khi được kiện toàn. Phiên họp được tổ chức theo hình thức trực tiếp kết hợp trực tuyến, kết nối với một số tỉnh, thành phố.
Quý III/2026, thị trường bất động sản ghi nhận gần 52.000 căn nhà, lô đất tồn kho, trong khi số giao dịch thành công giảm 8% so với quý trước.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, giá chung cư, đất nền trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm so với quý 3/2026, song vẫn duy trì ở mức cao tại các đô thị lớn. Thanh khoản thị trường còn thấp, giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi.
Cả nước hiện có 2.221 dự án bất động sản với tổng vốn đầu tư khoảng 6,87 triệu tỷ đồng. Chính phủ yêu cầu khẩn trương tháo gỡ các điểm nghẽn, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
Sáng 13/10, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc, Trưởng ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, chủ trì phiên họp Ban Chỉ đạo, đánh giá tình hình thực hiện chính sách trong 9 tháng năm 2026 và phương hướng nhiệm vụ trong thời gian tới.
Giá nhà vẫn vượt khả năng chi trả của phần lớn người dân, trong khi tồn kho bất động sản có xu hướng tăng và nhiều dự án còn vướng mắc kéo dài. Đây là những điểm nghẽn được Phó thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc nêu tại phiên họp về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản sáng 13/10.
Phó Thủ tướng Phạm Gia Túc nêu rõ, giá nhà vẫn vượt khả năng chi trả của đại đa số người dân, nhất là công nhân, người lao động, kể cả một bộ phận cán bộ, công chức.
Phó Thủ tướng Phạm Gia Túc yêu cầu tháo gỡ vướng mắc bất động sản, khơi thông nguồn vốn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu an cư của người dân.
Phó Thủ tướng Phạm Gia Túc yêu cầu tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tín dụng, khơi thông thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển NƠXH.
Tại phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản diễn ra sáng 13.10 tại Hà Nội do Ủy viên Bộ Chính trị, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc, Trưởng Ban Chỉ đạo chủ trì, lãnh đạo Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước đã thông tin nhiều nội dung đáng chú ý.
Thị trường bất động sản Hà Nội đang lệch pha cung-cầu khi nguồn cung căn hộ cao cấp chiếm ưu thế, trong khi nhà ở vừa túi tiền khan hiếm. Kết quả giám sát của Hội đồng nhân dân Thành phố Hà Nội đặt ra yêu cầu điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, tăng nguồn cung nhà ở giá hợp lý, siết chặt quản lý thị trường bất động sản.
Đồng Nai đang bước vào giai đoạn phát triển mới với nhiều dự án lớn về công nghiệp, sân bay, logistics, thương mại dịch vụ, đô thị và giao thông. Gần 90 khu công nghiệp được quy hoạch trong những năm tới sẽ tạo thêm nhiều việc làm. Các dự án ngoài khu công nghiệp cũng sẽ kéo theo số lượng lớn người dân từ nơi khác đến làm việc, sinh sống. Vì vậy, nhà ở cho người thu nhập thấp, trung bình phải được tính trước, không thể chờ dân số tăng rồi mới lo chỗ ở.
Theo UBND thành phố Hải Phòng dự báo đến năm 2030, dân số đô thị ước đạt 5,48 triệu người. Với quy mô dân số này, nhu cầu thuê tăng do gia tăng dân số cơ học, thu hút lao động ngoại tỉnh, dịch chuyển bộ máy sau sáp nhập địa giới hành chính và mở rộng điều kiện thụ hưởng chính sách; từ đó, nhu cầu thuê nhà để ở trong giai đoạn 2026-2030 trên địa bàn thành phố dự kiến là khoảng 20.000 căn.
Tận dụng gần 1.000 căn hộ tái định cư chưa được sử dụng tại Vĩnh Lộc B làm nhà cho công nhân thuê là phương án được Liên đoàn Lao động TP.HCM đề xuất nghiên cứu nhằm khai thác hiệu quả quỹ nhà sẵn có và đáp ứng nhu cầu an cư của người lao động.
Liên đoàn Lao động TPHCM vừa đề xuất UBND TP chuyển đổi 953 căn hộ tái định cư chưa sử dụng tại Khu dân cư Vĩnh Lộc B (xã Tân Vĩnh Lộc) sang nhà ở cho thuê phục vụ công nhân.
Để thu hút các nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê, TPHCM sẽ bổ sung loại hình nhà ở cho thuê vào danh mục dự án được hỗ trợ, nâng mức vốn vay tối đa của dự án được ngân sách hỗ trợ lãi suất từ 200 tỷ lên 300 tỷ đồng/dự án.
Chỉ tiêu phát triển hơn 191.000 căn nhà ở cho thuê đang mở ra cách tiếp cận mới về bài toán an cư. Làm sao để người dân chấp nhận “thuê để an cư”, doanh nghiệp có động lực đầu tư dài hạn và những khu nhà được xây lên không rơi vào cảnh vắng người vì xa nơi làm việc, thiếu hạ tầng...
Nhiều ý kiến cho rằng, công nhân có thu nhập thấp nên giá nhà cần phù hợp hơn và thời gian thuê cũng như vay vốn cần được kéo dài hơn.
Khảo sát của Liên đoàn Lao động (LĐLĐ) TP HCM ghi nhận hơn 30.000 trường hợp có nhu cầu thuê mua, mua nhà ở xã hội trên địa bàn. Trong khi đó, 9 doanh nghiệp (DN) dự kiến phát triển khoảng 128.000 căn đến năm 2030.
Liên đoàn Lao động TP Hồ Chí Minh đề xuất chuyển đổi 953 căn hộ tái định cư chưa sử dụng tại Khu dân cư Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh cũ, nay là xã Tân Vĩnh Lộc) sang nhà ở cho thuê phục vụ công nhân, người lao động.
Thay mặt Chính phủ, Phó thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc vừa ký ban hành Nghị quyết số 303/NQ-CP ngày 30-9-2026 về việc giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cho các địa phương giai đoạn 2026 - 2030.
Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ tiếp tục được Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 2 tới, mang đến bước ngoặt lớn khi bổ sung một chương riêng về nhà ở cho thuê. Sự thay đổi này sẽ biến việc thuê nhà thành lựa chọn an cư lâu dài, ổn định cho người dân.
Theo chương trình lập pháp năm 2026, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến sẽ trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ Hai. Điểm đáng chú ý, dự thảo Luật đã bổ sung một chương mới về nhà ở cho thuê. Đây là sự thay đổi trong tư duy chính sách, từ chỗ coi nhà ở chủ yếu là tài sản sở hữu sang nhìn nhận chỗ ở là nhu cầu thiết yếu, trong đó thuê nhà là một lựa chọn để an cư ổn định, lâu dài và cần được bảo đảm bởi chính sách khả thi.
Tại Kỳ họp thứ 6 (chuyên đề) sáng 25-9, HĐND thành phố Đồng Nai đã thông qua nghị quyết quyết định vốn điều lệ ban đầu của Quỹ Nhà ở thành phố Đồng Nai là 3 ngàn tỷ đồng.
Tới đây, sẽ có nhiều ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế giá trị gia tăng… đối với chủ đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê không bằng vốn của Nhà nước.
Dự thảo Nghị quyết mới của Bộ Xây dựng đề xuất tổng chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giai đoạn 2026-2030 là 899.859 căn, trong đó có 191.023 căn nhà ở cho thuê.
Giá nhà tăng cao đang đặt ra một bài toán lớn đối với chính sách phát triển đô thị và an sinh xã hội. Nhưng giá nhà không hình thành từ một nguyên nhân đơn lẻ, cũng không thể giải quyết bằng một mệnh lệnh hành chính về giá. Từ chi phí đất đai, giải phóng mặt bằng, xây dựng, vốn, hạ tầng đến sự mất cân đối cung - cầu, đầu cơ và những bất cập trong đấu giá đất, mỗi yếu tố đều có thể tạo thêm áp lực lên giá. Muốn người dân có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở, cần tháo gỡ những điểm nghẽn từ gốc, tăng nguồn cung phù hợp và làm cho thị trường minh bạch, cạnh tranh hơn.
Theo chuyên gia, việc khơi thông các dự án bị ách tắc nhiều năm không chỉ giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường, mà còn góp phần ổn định mặt bằng giá, nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và phát huy hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai.
Phương án giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cho các địa phương giai đoạn 2026 - 2030, theo đề xuất mới nhất của Bộ Xây dựng, sẽ tách riêng chỉ tiêu nhà ở cho thuê khỏi tổng chỉ tiêu nhà ở xã hội, đồng thời cơ cấu lại theo hướng tăng nhà cho thuê, giảm nhà để bán.
Hà Nội đang thúc đẩy hàng loạt dự án nhà ở cho thuê, hướng tới nhóm công nhân, người lao động và gia đình trẻ chưa đủ khả năng mua nhà.
Trên cơ sở rà soát nhu cầu thực tế, tỉnh đề xuất giảm chỉ tiêu nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua xuống 41.500 căn, tăng nhà ở cho thuê lên 35.000 căn; tổng chỉ tiêu vẫn giữ 76.500 căn.
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất người có từ 2 con đẻ trở lên được ưu tiên khi số người đăng ký thuê nhà ở vượt quá số lượng nhà có sẵn.
Thị trường bất động sản sẽ được nhìn nhận như một hệ thống tài sản đang vận hành, chứ không chỉ là danh mục các dự án. Một dự án đang triển khai nhưng vướng pháp lý phải được nhận diện khác với dự án đã hoàn thành nhưng không có người ở. Một khu đất bỏ hoang phải được xử lý khác với một khu công nghiệp đang hoạt động. Một chung cư có tỷ lệ lấp đầy thấp phải được nhìn khác với một khu vực thiếu nghiêm trọng về nhà ở.
Nguồn cung nhà ở thương mại tại TPHCM sụt giảm nghiêm trọng, phân khúc giá “vừa túi tiền” gần như biến mất, trong khi nhà ở cao cấp chiếm toàn bộ thị trường. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, muốn tái cấu trúc thị trường nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung cần giải quyết được tận gốc những “điểm nghẽn” về pháp lý, đất đai, nhà ở và thủ tục đầu tư.
Trong tư duy phát triển nhà ở mới, Nhà nước không đứng ngoài thị trường nhưng cũng không làm thay thị trường. Nhà nước kiến tạo thể chế, quy hoạch và cơ chế huy động nguồn lực; doanh nghiệp nhà nước được nghiên cứu trao vai trò chủ đạo ở những lĩnh vực, dự án quan trọng; doanh nghiệp tư nhân được khuyến khích tham gia; còn người dân trở thành trung tâm của chính sách. Cùng với đó, nhà ở cho thuê được nhìn nhận như một cấu phần chiến lược, tạo thêm lựa chọn về chỗ ở và từng bước đưa thị trường phát triển cân bằng, bền vững hơn.
Theo dự thảo mới, công dân không nhất thiết phải thuộc một nhóm nghề nghiệp, nhóm thu nhập mới có thể đăng ký thuê nhà.
Vượt ngưỡng mua nhà ở xã hội nhưng chưa đủ sức với căn hộ thương mại vài tỷ đồng, nhiều gia đình thu nhập trung bình đang mắc giữa hai phân khúc. Muốn có thêm nhà vừa túi tiền, chính sách phải kéo được chi phí đất, vốn và thời gian làm dự án xuống trước khi nói đến giá bán.
Nhà ở cho thuê đang được Bộ Xây dựng đề xuất đưa vào chỉ tiêu phát triển giai đoạn 2026-2030, với sự phân hóa theo nhu cầu của từng địa phương. Trong bối cảnh nhu cầu thuê nhà, nhất là của công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp và người thu nhập thấp ở đô thị lớn còn rất lớn, việc sớm hoàn thiện cơ chế, chính sách và tạo đủ sức hút để doanh nghiệp tham gia là yêu cầu cấp thiết, nhằm đưa chủ trương phát triển nhà ở cho thuê nhanh chóng đi vào cuộc sống.
Quản lý dữ liệu để theo dõi biến động của từng dự án, cũng như cung cấp thông tin kịp thời, chính xác đến người dân là yêu cầu quan trọng, giúp hạn chế hiện tượng tiêu cực như đầu cơ, “sốt đất ảo” hay thổi giá, từ đó hướng đến xây dựng thị trường bất động sản (BĐS) minh bạch, lành mạnh và tạo nguồn lực cho phát triển kinh tế.
Tổng nhu cầu thuê nhà ở giai đoạn 2026 - 2030 rất lớn, lên đến hơn 1 triệu căn hộ. Tại các đô thị lớn thời gian qua, một số dự án đã được khởi công, song chưa nhiều.
Các địa phương phải tăng chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cho thuê và thuê mua, chỉ tiêu nhà ở xã hội để bán sẽ được điều chỉnh giảm xuống. Nguồn cung nhà ở cho thuê tăng lên sẽ đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận người dân.
Trong quý II/2026, Hà Nội có hơn 5.300 căn hộ được đưa ra thị trường, nhưng hơn 60% thuộc phân khúc hạng A. Nguồn cung nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi giá nhà ngày càng cao đang thu hẹp cơ hội sở hữu nhà của nhiều người lao động. Vì vậy, phát triển NƠXH và nhà ở cho thuê đang được Hà Nội đẩy mạnh, nhằm mở rộng những lựa chọn phù hợp hơn với khả năng chi trả và nhu cầu ở thực của người dân.
Trong bối cảnh nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất bổ sung chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp vào Luật Nhà ở sửa đổi.
Các cơ chế, chính sách về nhà ở của Đảng và Nhà nước hiện nay đều nhấn mạnh việc phải phát triển đa dạng, đồng bộ các phân khúc: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách và nhà ở công vụ. Qua đó, đảm bảo mọi người dân đều có thể tiếp cận chỗ ở phù hợp với khả năng chi trả một cách công bằng, minh bạch. Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, khi những chính sách này đi vào cuộc sống, thị trường nhà ở sẽ phát triển thực chất hơn, cung – cầu cân đối và giá nhà sẽ bình ổn…
Nếu thị trường nhà ở thương mại phản ánh sức mạnh của nền kinh tế, nhà ở xã hội lại là phép thử về khả năng phân bổ thành quả tăng trưởng. Chính sách phát triển nhà ở xã hội được đẩy mạnh với mục tiêu hoàn thành gần một triệu căn trong giai đoạn 2025-2030. Chỉ tiêu giao cho các địa phương là 995.445 căn; trong đó năm 2026 là 116.347 căn.
Nhà ở đã trở thành một ngành kinh tế lớn, đồng thời là một trong những thước đo trực tiếp của chất lượng tăng trưởng.
Bộ Xây dựng đề xuất giao chỉ tiêu phát triển nhà ở cho thuê vào Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.
Tiếp tục hoàn thiện thể chế, chính sách về đất đai và nhà ở là yêu cầu đặt ra từ thực tiễn phát triển, nhằm tháo gỡ những điểm nghẽn, phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai, đồng thời bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân và kiến tạo nền tảng an cư vững chắc cho toàn xã hội.
Một cơ chế tái cấp vốn quy mô 50.000 tỷ đồng đang được Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu để hỗ trợ phát triển nhà ở cho thuê. Tuy nhiên, cần hiểu rõ đây là nguồn vốn dự kiến được Ngân hàng Nhà nước tái cấp cho các ngân hàng thương mại để cho vay phát triển các dự án nhà ở cho thuê.