Thị trường bất động sản quý III/2026 tiếp tục ghi nhận xu hướng điều chỉnh giá rao bán, tình hình giao dịch có dấu hiệu cải thiện nhẹ so với quý trước. Dù tâm lý người mua còn thận trọng, chung cư duy trì sức hút tốt hơn các loại hình khác, với xu hướng dòng tiền dịch chuyển về thị trường sơ cấp.
Trong khi nguồn cung căn hộ mới ngày càng đa dạng, chung cư đã qua sử dụng vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong giao dịch tại Hà Nội. Giá rao bán trên thị trường thứ cấp điều chỉnh mạnh hơn so với căn hộ mở bán mới, tạo thêm cơ hội cho người mua có nhu cầu ở thực.
Trong quý III, chung cư tiếp tục là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn nhất, chiếm 37% tổng mức độ quan tâm bất động sản bán.
Giá rao bán bất động sản Hà Nội tiếp tục giảm trong quý III/2026, nhưng người mua vẫn thận trọng, khiến thanh khoản chưa thể phục hồi đồng đều giữa các phân khúc.
Nguồn cung căn hộ TP. Hồ Chí Minh đang dần cải thiện, nhưng giá bán cao và sức mua chững lại khiến thị trường phục hồi không đồng đều. Khi căn hộ vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, hạ tầng và khả năng kết nối đang trở thành yếu tố quan trọng, tạo ra sự phân hóa giữa các khu vực và dự án.
Sức mua suy giảm trong khi nguồn cung nhà ở tiếp tục mở rộng đang đặt thị trường bất động sản trước phép thử lớn vào những tháng cuối năm 2026. Cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư nằm ở khả năng chuyển hàng tồn thành giao dịch thực.
Sau thời gian dài khan hiếm nguồn cung, thị trường bất động sản Tp.HCM đang chứng kiến sự trở lại của nhiều dự án mới. Tuy nhiên, nguồn cung tăng trong bối cảnh lãi suất và khả năng chi trả vẫn là những yếu tố gây áp lực lên sức mua…
Quý III/2026, giá căn hộ TP. Hồ Chí Minh tăng chậm lại, trong khi nhà liền thổ tiếp tục neo giá cao; người mua thận trọng trước lãi suất vay mua nhà 12-15%/năm.
Thị trường bất động sản quý III.2026 ghi nhận sức mua giảm mạnh, lượng tiêu thụ nhà ở sơ cấp cả nước giảm 36%. Lãi vay thả nổi 13-15%/năm khiến nhiều người trì hoãn mua nhà.
Theo DXS-FERI, lượng nhà ở tiêu thụ trong quý III/2026 giảm 36% so với cùng kỳ năm trước, dù giá bán nhiều phân khúc giảm từ 5 - 20% so với quý trước. Sức mua yếu khiến các chủ đầu tư tăng chiết khấu, giãn thanh toán và hỗ trợ lãi suất để thu hút khách hàng.
Thay vì vội vàng xuống tiền vì lo ngại giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng, người mua hiện có thêm điều kiện cân nhắc về vị trí, chất lượng, giá bán và phương án tài chính. Dù mặt bằng giá vẫn cao, thị trường đang từng bước thay đổi theo hướng có lợi hơn cho người mua.
Trong quý III/2026, sức hấp thụ chung cư mới ở Hà Nội chỉ đạt khoảng 30% trong khi cùng kỳ năm trước con số này là 70-80% (giảm tới 50% so với cùng kỳ năm trước).
Báo cáo Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý III của Avison Young cho thấy, giá bán căn hộ sơ cấp tại TPHCM và Hà Nội tiếp tục neo cao.
Ghi nhận của Avison Young, người mua nhà ở Hà Nội đã chủ động từ bỏ tâm lý mua đuổi, chuyển sang cách tính toán thận trọng và tìm kiếm giá trị thực, dẫn tới sự phân hóa trong thanh khoản căn hộ chung cư.
Lèo lái doanh nghiệp bất động sản qua giai đoạn nhiều thử thách, doanh nhân Trần Thị Cẩm Tú, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản EximRS, chọn đối diện thay vì ẩn mình.
Thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận giảm tốc trong quý III/2026 khi sức cầu đất nền, căn hộ cùng giảm 66%. Giá thứ cấp nhà phố, biệt thự giảm bình quân 13%, trong khi triển vọng phục hồi cuối năm vẫn còn nhiều thách thức.
Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội lên khoảng 4.180 USD/m², trong khi nhiều dự án vùng ven có giá gần 3.300 USD/m². Trước áp lực giá nhà và chi phí vốn, người mua có sẵn tiền mặt đang chuyển hướng sang các căn hộ đã bàn giao từ 5-10 năm, với mức giá khoảng 2.000–2.500 USD/m².
DKRA Consulting dự báo nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM và vùng phụ cận có thể đạt 7.000–10.000 căn trong quý IV/2026. Tuy nhiên, thị trường vẫn đối mặt nhiều thách thức khi sức cầu đất nền và căn hộ trong quý III cùng giảm 66% so với quý trước, còn giá thứ cấp nhà phố, biệt thự giảm bình quân 13%.
Lãi suất vay mua nhà tăng, thanh khoản suy yếu khiến một bộ phận chủ căn hộ phải giảm giá; người mua sẵn tiền mặt đang có lợi thế đàm phán.
Báo cáo quý III của Avison Young cho thấy, một dự án chung cư hạng sang tại khu Tây TPHCM thiết lập mức giá kỷ lục 4.500 - 4.800 USD/m2. Knight Frank Việt Nam chỉ ra, giá bình quân căn hộ chào bán mới tại khu vực TPHCM cũ đạt 4.210 USD/m2, tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Biggee cũng ghi nhận, giá bán chung cư tại TPHCM cao hơn 12% so với cuối năm 2025.
Giá bất động sản có dấu hiệu điều chỉnh nhưng chi phí vay vốn tăng cao, trong khi nguồn cung vẫn nghiêng về phân khúc đắt đỏ, khiến giấc mơ an cư của nhiều gia đình tiếp tục xa tầm với.
Theo SSI, nguồn cung bất động sản nhà ở dự kiến tiếp tục duy trì ở mức cao trong năm 2027, song nhu cầu có thể vẫn yếu do lãi suất và giá nhà neo cao. Cạnh tranh gia tăng cũng khiến các chủ đầu tư đối mặt với áp lực thu hẹp biên lợi nhuận.
Thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận lượng mở bán mới trong quý III giảm gần 60% so với cùng kỳ năm trước. Trong bối cảnh giá nhà neo cao, lãi suất vay tăng và sức mua suy yếu, nhiều chủ đầu tư thận trọng hơn với kế hoạch bung hàng.
Nguồn cung chung cư mới tại Hà Nội đang nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp, siêu sang, trong khi căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 ngày càng khan hiếm.
Giá căn hộ sơ cấp tại TP HCM tiếp tục đi lên trong quý III, dù nguồn cung mới tăng mạnh. Phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong các dự án mở bán.
Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đang nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp và siêu sang, trong khi căn hộ bình dân gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp.
Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 12–14%/năm, thậm chí lãi suất thả nổi lên 15–17%, thanh khoản bất động sản trong quý cuối cùng của năm 2026 có nguy cơ tiếp tục bị “kìm”, dù nhu cầu nhà ở thực vẫn hiện hữu.
Nguồn cung bất động sản nhà ở đang cải thiện rõ rệt khi số dự án mới được cấp phép tăng mạnh, trong khi kết quả kinh doanh của các chủ đầu tư niêm yết cũng khởi sắc nhờ hoạt động bàn giao. Tuy nhiên, sức cầu chưa theo kịp nguồn cung và dòng tiền hoạt động tại phần lớn doanh nghiệp vẫn yếu, đặt khả năng bán hàng, kiểm soát đòn bẩy và tái cấp vốn vào vị trí ngày càng quan trọng trong nửa cuối năm 2026.
Nguồn cung căn hộ thương mại mới tại Hà Nội trong 6 tháng đầu năm chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và siêu sang, chiếm tới 78%, trong khi căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp.
Giá căn hộ tại Hà Nội tiếp tục neo cao, trong khi thanh khoản chậm lại, buộc chủ đầu tư thận trọng và người mua chuyển sang lựa chọn dựa trên giá trị thực.
Ngày 6/10, Knight Frank Việt Nam công bố báo cáo thị trường quý III/2026 cho thấy bất động sản tiếp tục duy trì hoạt động tích cực, song sự phân hóa ngày càng rõ khi khách thuê văn phòng và người mua nhà thận trọng, chọn lọc hơn về giá cả và chất lượng sản phẩm.
Lãi suất tăng, nguồn cung căn hộ dồi dào hơn trong khi thanh khoản chậm lại đang tạo áp lực lên một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Không ít người phải rao bán căn hộ với mức “cắt lỗ” từ vài trăm triệu đồng để thu hồi vốn, giảm áp lực trả nợ.
Trong khi nguồn cung căn hộ mới tại khu Tây TPHCM còn hạn chế, lượng người quan tâm, tìm kiếm sản phẩm tại khu vực này có xu hướng tăng. Không ít dự án quy mô lớn vẫn chỉ đưa ra thị trường một lượng căn hộ hạn chế.
Tại một số khu vực ở TP.HCM, căn nhà gắn liền với đất đang được chào bán 3 - 5 tỷ đồng, bằng hoặc thấp hơn giá căn hộ mới ngay cùng địa bàn.
Nhiều căn hộ chung cư tại Hà Nội đang được chủ nhà điều chỉnh giá giảm mạnh so với hơn nửa năm trước nhưng vẫn khó bán.
Sau giai đoạn giá căn hộ liên tục tăng cao, thị trường nhà ở Hà Nội đang xuất hiện một chuyển động đáng chú ý. Nhiều dự án hoàn thành, bàn giao trong năm 2026 khiến lượng lớn căn hộ mua từ những năm trước được đưa vào khai thác cho thuê. Nguồn cung tăng trong khi người thuê có thêm lựa chọn đang tạo nên một cuộc cạnh tranh mới giữa các chủ nhà.
Giá chào bán căn hộ, nhà đất tại một số khu vực ở TPHCM đang giảm mạnh khi chủ sở hữu phải hạ giá để trả nợ khoản vay ngân hàng. Tuy nhiên, lãi suất cho vay cao, tín dụng thận trọng và tâm lý chờ đợi khiến thị trường vẫn ít giao dịch.
Giá nhà neo cao, lãi suất vay duy trì ở mức lớn trong khi sức mua chưa theo kịp nguồn cung đang phục hồi, buộc doanh nghiệp địa ốc phải điều chỉnh giá trị giao dịch, cơ cấu sản phẩm và chính sách bán hàng để kéo thanh khoản và dòng tiền trở lại.
Nguồn cung bất động sản được dự báo tăng, nhưng doanh nghiệp phải kiểm soát nhịp triển khai, phát triển sản phẩm vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu thực.
Hơn 100.000 giao dịch bất động sản được ghi nhận trong quý 2/2026, giảm gần 30% so với quý trước. Cùng lúc, lượng tồn kho tại các dự án được báo cáo tăng ở cả chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền.
Nguồn cung bất động sản được kỳ vọng tăng sau Nghị quyết 21, nhưng giá nhà, chi phí vốn và khả năng hấp thụ đang đặt thị trường trước một cuộc sàng lọc mới.
Sau khi 650 dự án tồn đọng được tháo gỡ, nguồn cung bất động sản tại TP HCM đã có dấu hiệu cải thiện, với 27.374 căn nhà đủ điều kiện huy động vốn trong 7 tháng đầu năm. Tuy nhiên, sức mua vẫn yếu, lãi suất vay mua nhà tăng và nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp khiến giá nhà tiếp tục neo cao.
Không chỉ nhà đầu tư, một số doanh nghiệp phát triển dự án cũng thừa nhận hoạt động bán hàng đang chậm hơn kỳ vọng. Trong bối cảnh lãi suất và chi phí vốn vẫn là áp lực, người mua ngày càng cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.
Doanh nghiệp bất động sản lựa chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để giảm chi phí thực tế cho người mua. Nhiều ngân hàng cũng đang thay đổi cách thiết kế khoản vay nhằm giảm áp lực trả nợ ban đầu.
Sau chu kỳ tăng trưởng nóng, thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn tích luỹ tất yếu để tái định giá và chờ dòng tiền quay lại.
Giá căn hộ chuyển nhượng tại TP.HCM bắt đầu điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng, nhưng mức giảm chưa đồng đều. Nhóm chịu áp lực bán mạnh chủ yếu là người dùng đòn bẩy tài chính cao.