Phát Đạt dồn vốn vào Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm, chi phí lãi vay dự báo tăng vọt

Theo báocáo cập nhật ngày 14/10, Công ty Chứng khoán MB (MBS) dự báo Công ty cổ phầnPhát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) đạt lợi nhuận sau thuế26 tỷ đồng trong quý III/2026, giảm 69,7% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhânchủ yếu là doanh nghiệp chưa có dự án bàn giao đáng kể trong quý, đồng thờichưa ghi nhận thêm nguồn thu đột biến từ chuyển nhượng hoặc thoái vốn dự án.

Phối cảnh dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm

Thoái vốn tạo nguồn thu

MBS dự báo lợi nhuận sau thuế năm 2026 của Phát Đạt (PDR) đạt 458 tỷ đồng,giảm 11% so với năm trước do chi phí lãi vay, dự phòng và thuế tăng, trong khihoạt động bàn giao dự án còn hạn chế. Năm 2027, lợi nhuận dự kiến tăng 59,8%,lên 732 tỷ đồng nhờ thoái vốn Thuận An 2 và bàn giao dự án Bắc Hà Thanh.

Thời gian qua, PDR liên tiếp chuyển nhượng vốn tại Thuận An 1, SerenityPhước Hải và Tam Hiệp để tập trung nguồn lực cho các dự án quy mô lớn hơn. TheoMBS, các thương vụ này giúp bổ sung lợi nhuận trong giai đoạn chờ dự án mới bàngiao, nhưng chưa phản ánh đầy đủ hiệu quả kinh doanh cốt lõi.

Đáng chú ý, tổng các khoản phải thu khác của PDR đã tăng lên gần 5.000 tỷđồng, gấp 4,7 lần đầu năm, trong đó khoảng 1.700 tỷ đồng là khoản phải thu từcá nhân. Riêng khoản phải thu dài hạn liên quan đến Serenity Phước Hải vàokhoảng 694 tỷ đồng.

MBS lưu ý giá chuyển nhượng Thuận An 2 chưa được chốt chính thức, còn thờiđiểm ghi nhận lợi nhuận và nghĩa vụ thuế có thể khác dự phóng. Khả năng thu hồicông nợ và hiệu quả tái đầu tư sẽ là những yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng lợinhuận, dòng tiền của PDR trong thời gian tới.

Lotte Eco Smart City nâng tầm quỹ đất, gia tăng áp lực vốn

Một trongnhững điểm nhấn trong chiến lược của PDR là khoản đầu tư vào dự án Lotte EcoSmart City Thủ Thiêm, qua đó mở rộng hiện diện tại khu vực trung tâm TP.HCM.

Ngày10/8/2026, PDR hoàn tất thanh toán 7.666 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng 35% vốnđiều lệ tại Lotte Properties HCMC, pháp nhân thực hiện dự án. Giao dịch hàm ýmức định giá vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này khoảng 21.900 tỷ đồng.

Theo thỏathuận, PDR được giao phát triển hai khối thương mại 2-1 và 2-3, với tổng diệntích sàn khoảng 171.580 m², đồng thời tham gia phát triển hợp phần nhà ở tạicác khối 2-2, 2-4 và 2-6. Lễ khởi công hai khối thương mại dự kiến diễn ra ngày23/10/2026.

MBS đưakhoản đầu tư này vào phương pháp định giá giá trị tài sản ròng (RNAV) theo giávốn, tương đương khoảng 29% tổng giá trị dự án, đồng thời chưa tính lợi nhuậntừ Lotte vào dự phóng trước năm 2028. Theo đơn vị phân tích, đóng góp lợi nhuậntừ dự án chủ yếu xuất hiện khi các sản phẩm được bàn giao.

Tuynhiên, quy mô đầu tư lớn cũng đặt PDR trước áp lực huy động và sử dụng vốntrong những năm đầu triển khai. Nếu Lotte Properties HCMC tăng vốn điều lệ lên12.000 tỷ đồng, PDR dự kiến phải góp thêm khoảng 2.726 tỷ đồng để duy trì tỷ lệsở hữu 35%. Khi đó, tổng vốn doanh nghiệp tham gia dự án sẽ vượt 10.000 tỷđồng.

Theo dựphóng của MBS, tổng nợ vay của PDR có thể tăng từ 5.544 tỷ đồng cuối năm 2025lên 10.619 tỷ đồng cuối năm 2026. Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu theo đó tăngtừ 45% lên 84%, trong khi nợ vay ròng trên vốn chủ sở hữu tăng từ 42% lên 81%.

Chi phílãi vay được dự báo tăng từ 347 tỷ đồng năm 2025 lên 617 tỷ đồng năm 2026 và767 tỷ đồng năm 2027. Trong khi đó, lợi nhuận trước lãi vay và thuế (EBIT) dựkiến chỉ đạt 288 tỷ đồng năm 2026 và 423 tỷ đồng năm 2027, khiến khả năng thanhtoán lãi vay lần lượt ở mức 0,5 lần và 0,6 lần.

Các dựbáo này cho thấy PDR có thể phải chịu áp lực tài chính đáng kể trong giai đoạnđầu tư, trước khi dự án Thủ Thiêm tạo ra nguồn thu tương ứng. Hiệu quả đầu tưvì vậy phụ thuộc không chỉ vào tiến độ triển khai dự án mà còn vào khả năngkiểm soát nợ vay, chi phí vốn và dòng tiền của doanh nghiệp.

Bên cạnhLotte Eco Smart City, Bắc Hà Thanh (Quy Nhơn Iconic) được kỳ vọng tiếp tục đónggóp vào kết quả kinh doanh của PDR trong giai đoạn 2026-2027. MBS dự báo giátrị bàn giao tại dự án đạt khoảng 1.120 tỷ đồng trong năm 2026 và 1.506 tỷ đồngtrong năm 2027.

Trong khiđó, dự án 239 Cách Mạng Tháng Tám tại TP.HCM và Poulo Condor tại Côn Đảo dựkiến mở bán từ năm 2027, với doanh số ký bán theo dự phóng lần lượt đạt 5.222tỷ đồng và 2.211 tỷ đồng. Các dự án này được kỳ vọng tạo nền tảng cho hoạt độngbàn giao trong giai đoạn 2028-2029.

Theo kịchbản của MBS, doanh thu năm 2028 có thể đạt 11.923 tỷ đồng, còn lợi nhuận sauthuế đạt 3.594 tỷ đồng. Tuy nhiên, phần lớn tăng trưởng được dự báo tập trungtừ năm 2027 trở đi, khiến kết quả kinh doanh nhạy cảm với tiến độ pháp lý,triển khai dự án và sức mua trên thị trường bất động sản.